IW -Wohnkostenreport: Überhitzt der deutsche Wohnungsmarkt?

Die bundesweite Analyse von Mieten und Wohnnutzerkosten für 402 Kreise zeigt, dass das Wohnen im eigengenutzten Wohneigentum auf breiter Basis deutlich günstiger ist als das Wohnen zur Miete. Bei einer gesamtdeutschen Betrachtung ist der Erwerb von Wohneigentum durchschnittlich rund 41 Prozent günstiger als das Mieten.

Die Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland wurde in den letzten Jahren durch eine teilweise deutliche Preisdynamik geprägt. Der moderaten Ausweitung des Angebots steht allerdings ein vor allem in den Metropolregionen deutlichen Anstieg der Nachfrage gegenüber. Das gilt besonders für die deutschen Groß- und Universitätsstädte.

Damit hat sich die Diskussion um spekulativen Blasen auf dem Wohnungsmarkt belebt: Zu optimistische Erwartungen über die zukünftige Preisentwicklung und die damit einhergehende Abkopplung der Preise von fundamentalen Faktoren des Immobilienmarktes, können zu einer Überhitzung des Marktes führen und bergen ein erhebliches Potenzial für Preiskorrekturen.

Diese „spekulativen Blasen“ sind Gegenstand eines aktuellen Gutachtens. Auf Grundlage des Wohnnutzerkostenansatzes wird untersucht, ob der deutsche Wohnungsmarkt oder dessen regionale Teilmärkte Anzeichen für eine Überhitzung erkennen lassen. Daraus werden die zunehmend günstigeren Finanzierungsbedingungen für die Wohneigentumsbildung abgeleitet.

Die Analyse der Wohnnutzerkosten und deren Gegenüberstellung mit den derzeitigen Mietkosten ergeben, dass das Wohnen im eigengenutzten Wohneigentum auf breiter Basis deutlich günstiger ist als das Wohnen zur Miete. Bei einer gesamtdeutschen Betrachtung ist der Erwerb von Wohneigentum durchschnittlich rund 41 Prozent günstiger als das Mieten. In den deutschen Metropolen reicht die Vorteilhaftigkeit des Wohneigentums von 34 Prozent in München bis hin zu 47 Prozent in Hamburg.
Die Analyse nach Regionen auf Kreisebene zeigt deutliche Kostenvorteile zwischen 13 Prozent und 67 Prozent. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Relation der Kosten beider Wohnformen keine Überhitzung des Wohnungsmarktes signalisiert. Die Vorteile des Wohnens im Eigentum können sogar zu noch weiter steigenden Kaufpreisen führen.

Bei erster Betrachtung liefern die empirischen Befunde des vorliegenden Gutachtens keine Belege dafür, dass die Kaufneigung der Nachfrager während der letzten Jahre deutlich zugenommen hat. Aufgrund der günstigen Rahmenbedingungen wäre zumindest ein Anstieg wahrscheinlich gewesen, aber Regulierungen wie die Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die den Eigentumserwerb erschweren, haben das Interesse am Wohneigentum weiter gedämpft. Insgesamt gibt es daher keine Anzeichen, dass der deutsche Wohnungsmarkt überhitzt ist.

Quelle: Michael Voigtländer / Björn Seipelt
Institut der deutschen Wirtschaft Köln, 12-2016

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